不動産取引とは <富山土地建物>

【買う人】価格・坪数・地型・地域など100%希望を満たす売物件は、(皆さん同じで)直ぐ売れます。

また、量販品や注文建築と異なって”1人”しか買うことが出来ません。(高望みで買い損ねる場も) 

【売る人】事情があったり、早く売りたい場合は、相場よりも安く売り出す事もありますが、少ないです。

個人間売買の場合、お店の様な定価販売ではありません。(売り手・買い手の商談)

 

坪単価とは

参考数値であって、坪単価の相場では取引されません。

●道路条件・日当たり・地形・インフラ(上水・下水・ガスの引込状況:有無)・高低差などの条件で補正されます。      

●土地・建物の面積が80坪・100坪と大きければ坪単価を下げたり、面積が40坪・50坪と小さければ坪単価が高目でも売れる場合もあります。

●住宅用地・事業用地の目的別でも異なります。

個々の条件の売物件が”いくらなら売れるのか”、『売買金額』が売れる価格帯かどうかでも変わります。

 


不動産の売却編 <富山土地建物>

媒介契約とは

 

不動産売却を不動産屋さんに任せる場合に書類で締結すること。

●広告には、必ず取引態様を明記します。”売主”であれば仲介手数料はかからないですし、”媒介(専属・専任・一般)”であれば”売主さん・買主さん”の仲介です。

そこで裏話です。不動産屋さんは媒介契約を結ぶと、専属は1週間に1回以上、

専任は2週間に1回以上の頻度で、売主さんに”文章又はメール”にてご報告する

義務があります。しかし、めんどくさいのか忘れているのか、その業務を怠っている不動産屋さんがおられます。中には、媒介契約書を締結していないのに”媒介”と明記している方も・・・。”媒介(専属・専任)”の場合は、その1社しか媒介を結べませんので、しっかり広告活動をしていないと反響も取れず売れ残って、価格を下げてしまう事にも。


広告活動

 

不動産屋さんによって広告活動は様々です。 ご確認ください。

●ご売却をお任せする不動産屋さんによって広告活動は様々です。不動産流通機構への登録はもちろん、不動産検索サイトへの登録、情報誌”富山情報”への掲載、広告チラシの宅配、看板設置など業務は色々御座います。しかし、ただ単に登録・掲載するだけでは意味が有りません。いかにご購入検討者さんにお問い合わせをいただき、商談⇒契約まで締結出来なければ、広告活動を行っていないのと同じになります。

そこで実例です。とある売主さんが実績のある不動産屋さんに不動産売却をお任せしておりましたが、なかなか売れません。売主さんは”なぜ売れないのか”と問われると、不動産屋さんは”ちゃんと登録しているし、問い合わせもあります。”と・・・。

 私が、ご依頼を受け確認したところ、約2年も売れない理由がいくつも確認できました。内容は手抜き虚偽(宅地建物取引業法の違反)、業務怠慢でした。

不動産売却はしっかりと業務内容をご確認ください。


買い取り価格

 

相場の約6割以下

●相場よりも不動産を安く買い取る価格。(付加価値をつけて)利益を乗っけて、取引態様:売主 として再販。

メリット・・・価格次第では直ぐに動産に変えられる点(仲介手数料不要)

デメリット・・・手残り金額が少ない点

 

私の考え:良い物件(エリア・地形・大きさ)であれば、安売りせず、仲介手数料を払っても、高く売ってくれる不動産会社にお任せした方がいいです。


査定価格

 

根拠をもとに、売り出し価格を査定すること

宅地建物取引士(不動産屋)は、ご売却の売り出し価格を査定するときは、周辺の取引事例や売地情報、近傍地価、路線価などを勘案し、物件概要ごとに、”根拠をもと”に査定しなければなりません。(でなければ、宅建業法に抵触する場合も)

 

【実際にあった出来事です】

●富山市緑町は、坪単価22万前後(様々な要因で変動します)が相場かなあと私は思っておりますが、とある不動産会社の営業マンは『あなたの不動産は坪12万円位しか売れませんよ』と言われたと教えて頂きました。前面道路も9mあって、地形・大きさ等を考慮してもそんな価格にはならないです・・・。(坪単価は参考数値・目安であって、相場の坪単価では売買されておりません。)

●査定価格も価格帯・需要供給等を勘案し、物件概要で補正をして提示いたしますので、そんなに簡単に調査もなく数字は言えません。適当な不動産会社にはご注意を!




不動産の購入編 <富山土地建物>

富山市 補助金

 

富山市(住宅取得の促進)の補助金が受けられる土地や中古住宅を探そう!

【一戸建の場合】

公共交通沿線居住推進事業

 敷地面積:200㎡以上

 住戸専用面積:100㎡以上

 中古住宅:昭和56年6月1日以降に着工 他

 緑化面積:敷地面積の1/10以上 他

 補助限度額30万円/戸(他、上乗せ要件有り)と金融機関からの借入額3%

 どちらか低い方の額について、補助を受ける事が出来ます。

まちなか居住推進事業

 延床面積:一戸建て住宅75㎡以上

 緑化面積:敷地面積の5%以上

 補助限度額50万円/戸金融機関からの借入額3%どちらか低い方の額

 ついて、補助を受ける事が出来ます。

 


仲介手数料

 

広告欄の取引態様:『売主』『仲介』(媒介・専属・専任・一般)を確認下さい!

取引態様が『売主』の場合、広告主と直接取引で購入されれば、仲介手数料は掛

かりません。その場合の注意点は、物件や契約書等の条件・内容についてある程度の知識が必要になる場合が御座います。売主の条件が心配だったり、安全な取引をご希望される場合は、不動産会社を”仲介”で通すことも出来ますが・・・。

 

取引態様が『仲介』『媒介』『専属専任』『専任』『一般』などと広告欄に書かれている売出物件は、広告主が”売主さん”と”買主さん”を仲人(なこうど)致しますので、成約に至った場合は、成功報酬として仲介手数料が必要になります。

 

上限(売買金額 × 3% + 6万円)+ 消費税 

   (400万円以上の場合の簡易計算)

 


商談

 

『個人間売買の仲介』は、売り手と買い手の”商談”で変化していきます。

●商談の仕方(感じが悪い要望)でも、破断になることがあります。

●商品と違って不動産は、”お金”を払えば手に入るものとは少し異なります。

不動産売買は真っ先に契約したもの勝ちです。気に入った物件を見つけたら一番に問合せ・商談を入れ、(新築される場合は、概算の建物プラン・費用を取り、)住宅ローンの事前審査のOKを取ってから売買契約を締結致しますので、最低でも約1週間~2週間は掛かります。つまり、常日頃から建築・設計の窓口を作っておくと、数日後には売買契約を結ぶこともできますので、先を越されて買い損ねることも防げます。

 


住宅ローン

 

『住宅ローン』は、金融機関によって融資条件はさまざまです。

突然、銀行に行っても漠然とした条件しか教えてくれません。それが良い条件かどうかも分かりません。購入物件が決まらないと正確には行員さんも言えませんし、店頭金利・優遇金利・プロパー(保証料なし)などの条件も・・・。

 

〔下記の条件によっても変わります〕

●名義人の状況

<年齢><雇用形態(正社員・自営等)><年収><借入状況><健康状態>等

●購入物件

<中古><新築>等

●金融機関

<金利><融資金額><審査基準><完済年齢><保証料><手数料>等

 

弊社では、お客様のご希望条件に合った金融機関をご紹介しております。また、いくらお借入が出来るか、月々の返済額等のアドバイス事前審査等の代行をしております。もちろん無料になりますので、お気軽にご相談ください。

 


土地探し

 

住宅用地は、希望条件の優先順位を決めて探しましょう。

●希望条件(エリア・金額・ロケーション・地形・坪数・間口・日当たり など)も好みがありますけど、”住みたいお家の間取り”から逆算して土地探しもできます。

●よく、50坪で、間口が10m以上あって、日当たりがよく●●●万円以内といわれる方がほとんどですけど、その様な売物件はなかなか買えないです。

●そこで、2階建・3階建、駐車スペース●台、予算合計(土地・建物)などから

土地探しをすると、郊外の自然豊か所にしなくても街中(富山市中心部)でも

家が建てられます!

●25~30坪あれば最低限のお家(建坪30坪~、駐車場2台)が建てれます。

現に、富山市中心部はそういう土地の区画で家が建ち並んでおりますので、条件の何を優先するのか、ご相談下さいませ。

 


境界標

 

購入する不動産は、境界の”しるし”が有って当然。

●中古・新築住宅や売土地を購入される場合は、境界標がある物件かどうか、無ければ、売主さんから引渡しを受けるまでに、(土地家屋調査士の)資格ある方によって境界標を入れてもらえるのかを事前にご確認ください。

 

全国的には、境界標が無いまま引渡しは(例外を除いて)致しませんが、富山の不動産屋さんは未だに散見されます。また、境界際にあるブロックや塀は境界標ではありません。

 


引渡し条件

建付け地での売地、解体費用は買主?売主?かをご確認ください!

●売り出されている住宅用地で建物がある場合、解体費用がどちらが負担するのかを確認し、売出価格や購入価格を考慮・選定する必要があります。

●引渡し条件が『解体・更地渡し』もしくは『現状渡し』など売主さん・不動産屋さんによっても異なります。たまに見かけるのが、良い物件が安いなあと思ったら解体は買主負担と価格で引っかかったりします。

●解体費用は目に見える建物以外にも、地中に隠れている殻や地盤改良杭などもあるかもしれませんので、私は、売主さんの責任と負担にて『更地』で売り渡す様におすすめしております。

 


更地

更地とは、物が建っていない宅地の事。

●更地とは建物がない宅地の事をさしますので、物件によっては道路よりレベルが高かったり、低かったり致します。建付け地の解体更地渡しの場合は、工事をしてみないと道路にフラットになるかどうか分かりません。

●住宅の基礎をするときに土を出さないといけなかったりもしますし、捨てる土は産業廃棄物扱いになり土を買うよりも高いですので、ご注意ください。

 

私の場合、買主様の目的が達せれないような殻などは売主様の責任負担で解体撤去してもらい、道路よりレベルが下がってもフラットまで盛土は行っておりません。(造成を伴う分譲宅地の場合は除きます。)


賃貸物件との比較

家賃は一生払い続けます。

今現在、賃貸物件にお住まいの方で『家賃+駐車場』に幾らお払いでしょうか? 

将来定年になって、年金が有ればいいのですが・・・。一生、借り物には代償が発生します。

 

某銀行住宅ローン

 借入金額3000万円、2年固定金利0.6%、35年返済の場合

 毎月返済額 約79,208円(年12回)、

 ボーナス時返済額 0円

 

土地・建物の固定資産税等やメンテナンス費用等も掛かりますが、ボーナスや住宅ローン控除もありますので、無駄遣いをせずに定年までには遅くても完済出来る様に。『家賃』は消えていきますが、『資産』は残ります。

 


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